Contrato é o acordo de duas ou mais vontades, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o intuito de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial. O contrato se aperfeiçoa no momento em que nasce o vínculo entre as partes que por sua vez é decorrente do acordo de vontades.
Excetuando os casos especiais que exige determinadas formalidades, o contrato poderá ser celebrado por escrito, mediante escritura pública ou instrumento particular, ou ainda, poderá ser verbal e até tácito (decorrente da inércia quando a Lei não exigir que seja expresso).
Pressupostos / Elementos essenciais de qualquer contrato –
Todo contato para sua validade pressupõe em sua constituição a capacidade das partes, a licitude do objeto e a forma prescrita ou não proibida em lei.
Cada contrato, contudo, pode estipular outras condições específicas de acordo com sua natureza desde que, não discriminatórias.
A ausência de qualquer dos elementos acarretam a nulidade do contrato
Todos os contratos civis, consonantes com a boa-fé objetiva e a função social do contrato, são regidos por Princípios que devem ser respeitados. São eles:
1. Autonomia da Vontade – refere-se à liberdade de contratar. Em todos os contratos privados, ninguém está obrigado a contratar, sendo lícito às partes criar, modificar ou extinguir direitos e obrigações, dentro dos limites da Lei. Nos contratos de adesão, entretanto, esse princípio é geralmente desrespeitado, pois, suas cláusulas são pré-estabelecidas (formuladas por apenas um dos contratantes) impedindo ao aderente a possibilidade de participar de sua elaboração. >>Veja abaixo as características, desvantagens e saídas legais;
2. Boa-fé – desde a formação do contrato e durante sua execução devem as partes pautar-se pela lealdade e probidade em suas relações auxiliando-se mutuamente.
3. Consensualismo – esse é interessante e muito válido no direito. Estabelece esse princípio que, o simples acordo de vontades basta para gerar efeitos, sendo válido e eficaz, independente de qualquer forma solene. Esse princípio comporta exceções, pois, determinados contratos dependem de solenidade especial, como por exemplo o Registro no CRI de aquisição de um bem imóvel para geral efeito à terceiros;
4. Força Obrigatória – o contrato faz Lei entre as partes. É o famoso ”pacta sunt servanda”. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não dispuser sua natureza ou circunstância. Segundo esse princípio, as estipulações pactuadas no contrato deverão ser fielmente cumpridas, a menos que AMBAS as partes voluntariamente rescindam, ou sejam atingidas por caso fortuito ou força maior.
5. Supremacia da Ordem Pública – prega que o interesse público sempre prevalece sobre o privado. Esse princípio limita a autonomia da vontade, regrando as relações contratuais entre as partes com a observância da moral, ordem pública e bons costumes;
6. Equilíbrio contratual – estabelece que as relações contratuais privadas devem estabelecer o equilíbrio dos interesses entre os contratantes. Havendo desproporcionalidade entre os direitos e deveres assumidos no contrato, restará concretizada a abusividade.
Proposta – Muito importante:
A proposta, oferta ou publicidade é uma declaração eficaz da vontade, dirigida por uma pessoa a outra, por força da qual a primeira manifesta sua intenção de se considerar vinculada se a outra aceitar.
Ou seja, a proposta OBRIGA o proponente (aquele que a oferta). Significa dizer que a proposta possui força vinculante respondendo o proponente por Perdas e Danos se retirar a oferta.
Visando assegurar a estabilidade das relações civis, a obrigatoriedade da proposta consiste no ônus do proponente de não revogar por certo tempo a partir de sua existência, cabendo ao mesmo usar das mesmas vias de sua divulgação para efetuar a revogação.
Na oferta ao público (anúncios de televisão, folders, jornais, rádio, outdoor, etc) o aceitante não é identificado. Nesse caso comporta reservas de estoque, mas ainda sim valendo com obrigatoriedade.
A oferta pública, para ter obrigatoriedade, deve conter todos os elementos essenciais ditados pela espécie de contrato visado, sem induzir a erros.
Se anunciar como oferta imperdível a venda de certo objeto durante certo período NÃO INDICANDO O PREÇO, esse anúncio não equivalerá a oferta.
Se o proponente não tiver ressalvado o direito de revogar e houver aceitação por terceiro, deverá cumprir a proposta, sob pena de responder pelo inadimplemento.
Brecha ao Proponente (aquele que realiza a oferta)
A ressalva ao proponente, que visa evitar essa responsabilidade ou prejuízos decorrentes, é ressalvar na própria divulgação da proposta, sua faculdade de revogá-la.
Também não será vinculante (obrigatória) a força da proposta se feita diretamente à pessoa sem qualquer estipulação de prazo e esta não aceitar imediatamente.
Cláusulas contratuais –
Cláusula penal –
Muitos contratos estipulam a cláusula penal que, na verdade, nada mais é que a estipulação de determinado valor pecuniário ou percentual do valor contratado (multa), atribuído à parte que deixa de cumprir qualquer (ou determinada) obrigação ou, se constitua em mora (atraso). Abusando da boa fé dos contratantes, muitos contratos (de adesão – principalmente) inserem a cláusula apenas em desfavor da parte contrária.
Essa ocorrência deve ser combatida por duas razões:
1ª porque segundo a Lei, a cláusula penal deve ser atribuída ao devedor. O devedor, no caso pode ser qualquer uma das partes que assuma determinada obrigação contratual e a descumpra. Várias são as obrigações que pode ser assumidas pelas partes no contrato: dar, fazer, não fazer, pagar, receber, entregar, enfim, sobre coisa certa, incerta, futura, etc.
2º porque qualquer contrato que estabeleça ônus para apenas uma das partes deve ser interpretado como Leonino (abusivo). Nesse sentido, uma vez atribuída a multa pecuniária, mesmo que, destinada a onerar (penalizar) uma só parte, poderá esta ser exigida à outra, se o contrato vier a ser por ela descumprido. É óbvio que aquele que estabelece as cláusulas contratuais (geralmente de adesão) não aceitará essa conversão, cabendo ao prejudicado buscar as medidas judiciais cabíveis.
Uma cláusula penal jamais pode impor valor superior ao da obrigação principal pactuada.
Se a obrigação tiver sido cumprida parcialmente ou se o montante atribuído a cláusula for manifestamente excessivo, deverá o juiz reduzi-la equitativamente, cabendo ao prejudicado buscar judicialmente essa redução.
Cláusulas ambíguas nos contratos de adesão:
Como dito acima, contrato de adesão é aquele pré-estipulado pelo contratado em que impede ao contratante (adquirente) qualquer alteração. Em outras palavras são aqueles em que a manifestação de vontade de uma parte se reduz a mera anuência a uma proposta da outra.
Diga-se de passagem, o preenchimento de proposta com os dados pessoais, valor, e/ou especificação do objeto contratado não descaracteriza essa espécie contratual.
Nesses contratos, havendo cláusulas ambíguas ou contraditórias, impõe a Lei que seja adotada a interpretação mais favorável ao aderente.
Cláusulas que estipulam a renúncia antecipada do aderente são consideradas nulas, pois a liberdade de contratar deverá ser exercida dentro dos princípios da função social do contrato da probidade e da boa-fé. Tais cláusulas além de serem leoninas (abusivas) geram insegurança e quebram o equilíbrio contratual.
Cláusula resolutiva:
Os contratantes pode ajustar cláusulas resolutivas expressamente, para reforçar a condição de, no caso de ocorrência do inadimplemento de qualquer obrigação, resultar em rescisão contratual de pleno direito, sujeitando o faltoso à perdas e danos, sem necessidade de interpelação judicial.
A ausência de cláusula expressa é chamada de cláusula resolutiva tácita e é subentendida em todos os contratos bilaterais.
Havendo inadimplemento, o pronunciamento da rescisão da avença deverá ser judicial, pois, o contrato não rescindirá automaticamente. – assim caberá o juiz antes de rescindir o contrato, apurar as provas de culpa no descumprimento do contrato.
Extinção contratual/ distrato / inadimplemento
O meio natural de extinção dos contratos consiste no normal cumprimento das obrigações nele geradas, ou seja, quando o objeto atinge seu fim.
Entretanto, causas anteriores, contemporâneas ou posteriores à sua formação podem justificar a extinção do contrato.
Causas anteriores ou contemporâneas podem levar à sua invalidação, seja por nulidade relativa evidenciada por algum vício presente nas declarações de vontades dos contratantes, como por exemplo a AUSÊNCIA DE LICENÇA PRÉVIA PARA CONSTRUIR de imóvel a ser comercializado; seja por nulidade absoluta decorrente da não observância do elementos necessários para válida constituição dos contratos, como por exemplo o caso de INCAPACIDADE ou ILICITUDE DO OBJETO, ou de VENDA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SEM O DEVIDO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO EM CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS.
Causas posteriores podem levar a extinção do contrato sem que para tanto tenha havido o cumprimento das obrigações nele geradas, como por exemplo, o inadimplemento de uma das partes, ou o acordo entre os contratantes que se referem a hipóteses de rescisão contratual.
O distrato é um negócio jurídico que rompe o vínculo contratual, mediante a declaração de vontade de AMBOS os contratantes de por fim ao contrato que firmaram. O distrato bilateral, quando a Lei não exige forma especial para o aperfeiçoamento do contrato, poderá ser distratado por qualquer meio. O distrato é também chamado por alguns doutrinadores como Resilição Bilateral.
O descumprimento contratual por uma das partes não é distrato e sim rescisão contratual decorrente de duas espécies possíveis: a
1. Resilição (que é a extinção do contrato por vontade de uma só parte) e a
2. Resolução (que é a extinção do contrato em virtude do descumprimento por uma das partes)
A Resilição consiste na extinção do contrato consistente na vontade unilateral provoca a extinção do contrato, em razão de expressa previsão legal que Le confere tal prerrogativa.
Para tanto, deverá notificar a outra parte sobre sua intenção – é a chamada Denúncia notificada.
A Resolução consiste em uma das formas de extinção do vínculo obrigacional após sua formação, caracterizada pela inexecução das obrigações nela geradas por parte de um dos contratantes.
A inexecução culposa da obrigação gera, como conseqüência, o direito da parte lesada de requerer a resolução do contrato ou exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Importante: a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.Ou seja, A INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS SERÁ CABÍVEL EM QUALQUER CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
Caberá ao faltoso o dever de reparar todos os prejuízos causados, compreendendo neles o dano emergente e o lucro cessante.
Exceção do contrato não cumprido –
Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o inadimplemento da do outro.
Nos contratos bilaterais, cada contratante é SIMULTANEAMENTE E RECIPROCAMENTE CREDOR E DEVEDOR UM DO OUTRO, pois o contrato produz direito e obrigações a ambos.
A “exceptio non adimpleti contractus” é a cláusula resolutiva tácita (não escrita) vigente em todos os contratos bilaterais em que permite ao contratante pontual alegá-la para:
1. Permanecer inativo;
2. Pedir a rescisão contratual com perdas e danos, se lesado pelo inadimplemento colposo do contrato; ou
3. Exigir o cumprimento contratual.
A “exceptio non adimpleti contractus” aplica-se também em caso de inadimplemento total da obrigação por uma das partes, incumbindo ao contratante culposo sua prova.
Essa exceção é relativa, pois, que a invoca deverá prová-la.
Atenção : se um dos contratantes sofrer diminuição patrimonial, que comprometa ou torne duvidosa a prestação a que se obrigou, poderá o outro, recusar-se a cumprir a sua, até que aquele satisfaça ou dê garantia suficiente de que irá cumpri-la. É a exigência da garantia de cumprimento da obrigação.
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