Tenho me deparado com vários casos de compradores que se surpreendem com informações de bloqueios, penhoras, dívidas de condomínio, usucapião, somente tempos depois de terem assinado o contrato de aquisição ou promessa de compra e venda.
E a pergunta que não quer calar é: o que eu devo fazer para realizar a aquisição de um imóvel com segurança?
Abaixo relaciono alguns passos importantes para se tomar antes de firmar a assinatura do contrato. São pesquisas que podem ser feitas direto pelo consumidor com um pouquinho mais de trabalho, ou que podem ser solicitadas ao advogado de confiança.
Primeiro passo: Solicitar certidão da matrícula ou da transcrição do imóvel objeto da negociação, no Cartório de Registros de Imóveis (CRI) competente.
É recomendável que seja solicitada certidão que retrate os últimos quinze anos do imóvel, conhecida como certidão quinzenaria. Essa certidão tem o mesmo custo que uma certidão de matrícula normal e traz maior segurança, pois representa o prazo máximo de usucapião (forma de se adquirir um imóvel pela posse pacífica durante um certo tempo). É importante que tal certidão seja extraída no início da negociação. Sendo o documento que servirá de base para a mesma, pois a certidão retrata quem é o proprietário do bem, indica os ônus que incidem sobre o imóvel ou sobre o proprietário e dirá o histórico do bem, o que, dependendo do que foi verificado na certidão pode gerar a certeza da compra ou a sua desistência imediata. Na prática os compradores apenas extrai a certidão no momento e para a lavratura da escritura quando o negócio já está formalizado, às vezes até com o pagamento de sinal ou de algumas parcelas, o que traz diversos prejuízos às partes, se resolverem pela desistência do negócio.
Segundo passo: Leitura cuidadosa.
Com a certidão em mãos, deverá o interessado na compra, proceder a uma leitura cuidadosa na descrição do imóvel e em todos os atos que compõe a história do imóvel. Em caso de dúvidas na interpretação, poderá o comprador comparecer em cartório ou solicitar auxílio ao seu advogado.
Terceiro Passo: Investigar os distribuidores judiciais federais e estaduais para identificar a existência de possíveis ações contra o proprietário atual e os anteriores.
Tais ações judiciais, se existentes podem repercutir sobre a venda, pois, apesar de a certidão de CRI conter todas as informações com relação ao bem imóvel, nem sempre as ações judiciais que correm contra o proprietário e seus antecessores estão noticiadas na matrícula, tendo em vista a inércia dos credores sobre a faculdade (opção) de averbar as certidões do devedor.
Quarto passo: Pesquisa da saúde do imóvel
Além disso, também será de suma importância a extração de certidões referentes à eventuais dívidas do imóvel, como IPTU e taxas devidas pelos imóveis urbanos à Prefeitura Municipal (p.ex. lixo), ITR e CCIR devidos pelos imóveis rurais á Receita Federal e ao INCRA, respectivamente, e ainda taxas condominiais. Algumas pessoas se perguntam o porquê? – Respondo – tais dívidas (se existentes) pertencem ao bem e são chamadas em latim de “propter rem”, ou seja, próprias da coisa e não do proprietário. Tais dívidas portando independem da pessoa que se diz e comprova propriedade, acompanhando o bem e sendo transmitida da mesma maneira – indistintamente. Em outras palavras, significa dizer que o comprador que adquire um imóvel com tais débitos assumirá também a responsabilidade por eles.
As certidões devem ser extraídas da seguinte forma:
1. Quando o proprietário for pessoa física, devem ser extraídas no domicílio do proprietário. Em sendo marido e mulher, extrair de ambos, em sendo proprietários em condomínio civil (ex. herdeiros) extrair de todos eles.
2. Quando o proprietário for pessoa jurídica, deve ser solicitada cópia autenticada do contrato social e a última alteração contratual registrada, para se verificar que as certidões devem ser extraídas desta. Em regra, deverão ser extraídas certidões no local do imóvel, na sede e filiais da empresa e ainda extrair certidões dos sócios ou representantes legais – especialmente as criminais.
Certidões esclarecedoras:
Sempre que as certidões dos distribuidores judiciais forem positivas, há a necessidade de se extrair também a certidão esclarecedora do objeto e o andamento das ações, que deverá conter informações sobre a ação com o valor da causa, do pedido e o objeto da discussão, se for o caso.
Com essas certidões, será possível averiguar se o patrimônio do proprietário será comprometido com as ações contra ele e se o imóvel que você está comprando está sendo objeto de demanda.
Se o imóvel objeto da negociação for proveniente de loteamento o Incorporação registrada, a maioria da documentação que seguirá abaixo relacionada DEVERÁ estar arquivada na serventia (CRI) da circunscrição do bem, sendo devida a possibilidade de visualização direta e gratuita por qualquer interessado.
Se o registro do loteamento ou da incorporação for antigo, contando com mais de seis meses, recomenda-se também a extração de certidões atualizadas.
Relação de certidões:
a) Certidões negativas de débitos fiscais:
a.1. Receita e Dívida Ativa da União (se positiva impede a alienação)
a.2. INSS (se positiva impede a alienação)
a.3. Fazenda Municipal – todos os tributos de competência do município
a.4. Fazenda Estadual – todos os tributos de competência do Estado
a.5. FGTS
b) Distribuidor da Justiça Federal
c) Distribuidor da Justiça Estadual – ações cíveis, fiscais estadual e municipal, falência, concordata, recuperação extrajudicial, insolvência civil e criminal.
d) Distribuidor do Fórum Trabalhista
e) Tabelião de Protestos e de Letras e Títulos.
f) Se imóvel urbano – Certidão Negativa de Débitos Municipais do Imóvel (se positiva com efeito de negativa ou positiva, extrair cópia do processo de parcelamento na Prefeitura ou relatório atualizado da dívida).
g) Se imóvel em condomínio horizontal ou vertical – solicitar declaração do síndico sobre a existência ou não de débitos de taxas de condomínio.
h) Se imóvel rural – comprovante do pagamento dos últimos 5 ITR (ou certidão negativa de débitos do imóvel emitida pela Receita Federal), comprovante de pagamento do CCIR do último exercício vigente.
Algumas destas certidões relacionadas, podem ser extraídas gratuitamente através dos links de alguns órgãos:
Receita federal:
INSS:
FGTS:
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